Маргарита Захарова: Ход королевы или Инвестирование «под ключ»
Вложения в недвижимость на сегодняшний день остаются в России одним из наиболее выгодных видов инвестиций, особенно если речь идет о квадратных метрах коммерческого назначения. О том, как устроен механизм работы «под ключ» – наиболее комфортном для серьезных инвесторов в данном сегменте рынка недвижимости, – мы спросили у одного из ведущих отечественных экспертов – основателя и генерального директора агентства RITM Estate, а также одного из самых востребованных риелторов обеих столиц Маргариты Захаровой.
– Коммерческая недвижимость, несмотря ни на что, остается одним из приоритетных направлений для инвестиционных вложений. Что касается рыночной ситуации: когда российский рынок покидали зарубежные инвесторы, количество выгодных и по-настоящему интересных предложений существенно выросло, так что 2023 год, к примеру, оказался рекордным по количеству сделок.
Устойчивый интерес к коммерческой недвижимости закономерен. Из наиболее очевидных плюсов: более высокий доход от объекта, чем при сдаче в аренду жилых помещений аналогичного метража. Не стоит забывать, что арендные ставки в коммерческом сегменте растут с учетом уровня инфляции, проще говоря, покупательcкая способность прибыли от объекта сохраняется.
– А существуют какие-либо риски при инвестировании в коммерческую недвижимость?
– Безусловно. Хотя, как я уже сказала, индексация ставок обычно учитывает уровень инфляции, нет стопроцентной гарантии, что инфляция все же не перегонит рост цен – в этом случае объект может проседать в цене. Не в нашей власти и возможные законодательные изменения, например, увеличение налоговых ставок, ужесточение требований к объектам аренды.
Кроме того, всегда по соседству может открыться конкурентная площадка с более выгодными условиями. Все это важно учесть и максимально предусмотреть, приступая к выбору объекта. Именно для этого и нужно агентство, способное выступить полноценным заинтересованным партнером, которое не даст сделать неверный выбор. Еще в самом начале своей профессиональной деятельности я выбрала данную позицию, чтобы уверенно и без рисков для инвесторов зарабатывать вместе с ними.
Чтобы заключить выгодную сделку и умножить доход в будущем, нужно обладать как теоретическими знаниями, так и практическим опытом, который позволит избежать множества подводных камней. Благодаря сильной команде экспертов наше агентство не только помогает грамотно выбрать объект с быстрой окупаемостью (в соответствии с целями и капиталом инвестора), проверить его состояние и проанализировать местоположение, но также оказывает полный перечень услуг – от поиска арендаторов на объект и контроля оплаты, до сбора документов для ресурсоснабжающих организаций и оптимизации всех текущих расходов.
Важно, чтобы агентство было способно выступить полноценным партнером инвестора!
– Какой вид коммерческой недвижимости вы бы назвали наиболее выигрышным при инвестировании?
– Мы работаем почти со всеми видами коммерческой недвижимости. Это и склады, и офисы, и гостиницы, и объекты торговой недвижимости. Также занимаемся продажей земельных участков под застройку различных объектов – от гольф-центров до заводов. К слову, сейчас у нас в закрытой продаже четыре крупных завода. Обозначить какой-то вид недвижимости «самым выгодным» сложно, поскольку выгода определяется задачами, планами и инвестиционным портфелем.
Чтобы выбрать для себя идеальный объект, важно четко сформулировать инвестиционную стратегию, а исходя из нее, оценить оптимальный срок инвестиций, и только затем приступать к выбору.
Важнейшую роль здесь играет местоположение и перспективы локации (запланированные стройки, сносы, прокладка магистралей, возведение новых объектов коммерческой недвижимости в непосредственной близости). Также необходимо убедиться в исправном техническом состоянии объекта. И уже после этого рассчитать срок окупаемости вложений. Как правило, прибыльность определяют соотношением цены объекта и доходами, полученным от аренды за год. Если результат окажется ниже 12%, стоит задуматься о целесообразности вложений.
Очень рекомендую перед принятием решения не пожалеть времени и на проработку юридических нюансов. В зависимости от региона, некоторые законодательные нормы могут варьироваться. К тому же юрист поможет проверить все документы, проконтролирует договоры с арендаторами. Но, повторюсь, решение всех этих вопросов наше агентство уже 15 лет берет на себя! Это и называется работой с инвесторами «под ключ».
